Eksproprijacija je postupak u kojem se vlasniku oduzima ili ograničava pravo na nepokretnosti zbog postojanja javnog interesa, najčešće radi izgradnje puteva, infrastrukture ili drugih objekata od značaja za državu, grad ili opštinu.
Ako ste čuli da se u vašem kraju planiraju radovi i da država zbog toga oduzima zemljište vlasnicima, vjerovatno imate više pitanja nego odgovora: da li država zaista može da vam oduzme zemlju, da li je za to potrebna vaša saglasnost, koliku naknadu možete da očekujete i šta možete da uradite ako se ne slažete sa ponuđenim iznosom?
U ovom tekstu objašnjavamo šta je eksproprijacija, koje je značenje ovog postupka u praksi, kada može da se sprovede, kako izgleda postupak eksproprijacije i koja prava imate kao vlasnik eksproprisane nepokretnosti.
1. Eksproprijacija značenje
Eksproprijacija je zakonom uređen postupak oduzimanja ili ograničenja prava vlasništva na nepokretnosti radi ostvarivanja javnog interesa, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne vrijednosti. O načinu određivanja visine ove naknade biće više reči u posebnom delu teksta.
Nepokretnosti mogu da budu eksproprisane u korist države, ali i u korist autonomne pokrajine, gradova, opština i javnih preduzeća. Ovaj postupak može se sprovesti samo u slučajevima kada postoji javni interes za njegovo sprovođenje. Postojanje javnog interesa može biti utvrđeno ili zakonom ili odlukom Vlade Republike Srbije.
2. Kada država može da sprovede eksproprijaciju?
Eksproprijacija može da se sprovede samo onda kada postoji javni interes. Na primer, to može biti za potrebe izgradnje objekata u oblasti saobraćajne infrastrukture ili radi izgradnje objekata u oblasti obrazovanja, zdravstva, kulture, sporta ili objekata namenjenih odbrani zemlje. Tipičan primer eksproprijacije radi izgradnje saobraćajne infrastrukture je oduzimanje zemljišta radi izgradnje autoputa „Miloš Veliki“.
Drugim rečima, eksproprijacija se ne može sprovesti samo zato što je nekome potrebna određena parcela, već isključivo kada postoji zakonom ili odlukom Vlade utvrđen javni interes.
Predmet eksproprijacije, odnosno oduzimanja mogu biti sve nepokretnosti. To znači da se mogu oduzeti:
- poljoprivredno zemljište;
- građevinsko zemljište;
- stambeni objekti (kuće, stanovi);
- poslovni prostori;
- pomoćni objekti (garaže, magacini, ostave itd.).
Takođe, treba napraviti razliku između potpune i nepotpune eksproprijacije.
Potpuna eksproprijacija je najčešća u praksi i ona podrazumeva trajno oduzimanje prava vlasništva nad nepokretnostima. S druge strane, nepotpuna eksproprijacija ne dovodi do oduzimanja prava vlasništva, već samo do njegovog ograničenja uspostavljanjem prava zakupa ili prava službenosti na nepokretnosti u korist korisnika eksproprijacije.
3. Da li eksproprijacija može da se sprovede bez saglasnosti vlasnika?
Ukratko, da. Za sprovođenje eksproprijacije nije potrebna saglasnost vlasnika. Međutim, ovo ne znači da se eksproprijacija sprovodi automatski. Naprotiv, iako saglasnost vlasnika nije potrebna, eksproprijacija se sprovodi u zakonom propisanom postupku u kojem vlasnik ima pravo da učestvuje i da ostvari svoja prava.
4. Postupak eksproprijacije – korak po korak?
U praksi, postupak eksproprijacije najčešće obuhvata sljedeće korake:
- utvrđivanje javnog interesa;
- podnošenje predloga za eksproprijaciju;
- saslušanje vlasnika nepokretnosti;
- donošenje rešenja o eksproprijaciji;
- eventualnu žalbu vlasnika;
- ponudu naknade;
- sporazum o naknadi ili sudski postupak za određivanje naknade.
Drugim rečima, preduslov za započinjanje ovog postupka jeste utvrđivanje javnog interesa za sprovođenje postupka eksproprijacije. Ovo znači da država ne može tek tako da „uzme šta god hoće“, već za oduzimanje imovine mora da postoji odlukom utvrđen javni interes.
Na osnovu utvrđenog javnog interesa, korisnik eksproprijacije (na primer javno preduzeće) podnosi predlog za eksproprijaciju. Ovaj predlog podnosi se opštinskoj upravi opštine na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost koja je predložena za eksproprijaciju i predlog se mora podneti najkasnije u roku od jedne godine od dana utvrđivanja javnog interesa za eksproprijaciju. Uz ovaj predlog, korisnik je dužan da, između ostalog, dostavi i garanciju jedne od poslovnih banaka na iznos dinarskih sredstava potrebnih za obezbeđenje naknade za eksproprisanu nepokretnost.
Zatim, nakon prijema ovog predloga, opštinska uprava treba da pozove i sasluša vlasnika nepokretnosti čija se eksproprijacija predlaže kako bi ga saslušala o svim činjenicama koje su od značaja za eksproprijaciju.
Kada nadležni opštinski organ utvrdi da je podnet uredan predlog i nakon što sasluša vlasnika, ovaj organ donosi rešenje o eksproprijaciji. Ovo rešenje obavezno se dostavlja vlasniku nepokretnosti čija je eksproprijacija predložena i vlasnik može izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana prijema ovog rešenja. O žalbi odlučuje ministarstvo nadležno za poslove finansija. U ovom rešenju vlasnik nepokretnosti može istaći, na primer, da je rešenje nezakonito jer prethodno nije utvrđen javni interes ili, na primer, jer korisnik eksproprijacije nije podneo uredan predlog za eksproprijaciju. Ministarstvo kao drugostepeni organ može odbiti ovu žalbu, čime rešenje o eksproprijaciji postaje pravnosnažno, ali je može i usvojiti i ukinuti rešenje o eksproprijaciji. U svakom slučaju, mehanizmi zaštite vlasnika jesu predviđeni i zabluda je da vlasnik u ovom postupku nema nikakva prava i da ne može ništa učiniti radi zaštite svojih interesa.
5. Naknada za eksproprijaciju: koliko možete da dobijete?
Već smo spomenuli da naknada za eksproprijaciju mora odgovarati tržišnoj vrijednosti nepokretnosti. To znači da vlasnik ne mora da prihvati prvu ponudu ako smatra da ona ne odražava stvarnu vrijednost zemljišta, kuće, stana ili drugog objekta koji se ekspropriše.
Naime, u roku od 15 dana od pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, korisnik eksproprijacije dužan je da opštinskoj upravi podnese pisanu ponudu o obliku i visini naknade za eksproprisanu nepokretnost. Ovu ponudu opštinski organ dužan je da dostavi i vlasniku eksproprisane nepokretnosti i da nakon toga zakaže i održi raspravu za sporazumno određivanje naknade.
Na ovoj raspravi, vlasnik nepokretnosti može da pristane na naknadu koju je u ponudi predložio korisnik eksproprijacije. Tada se između vlasnika i korisnika zaključuje sporazum o visini naknade u kojem se precizira visina naknade i rok za njenu isplatu. Ovaj sporazum ima snagu izvršne isprave, a to znači da vlasnik nepokretnosti protiv korisnika eksproprijacije može pokrenuti izvršni postupak radi naplate naknade ako ne bude plaćena u dogovorenom roku.
S druge strane, ako vlasnik nepokretnosti nije zadovoljan predloženom visinom naknade, na raspravi pred opštinskim organom može da izjavi da ne pristaje na zaključenje sporazuma o naknadi. U tom slučaju, opština po službenoj dužnosti treba predmet da dostavi sudu koji će sprovesti postupak radi određivanja visine naknade. Ako opština to ne učini, vlasnik nepokretnosti može se neposredno obratiti sudu radi određivanja visine naknade.
Za vlasnike nepokretnosti koje se eksproprišu važno je napomenuti da je zabluda da se u ovom postupku ne može dobiti ništa, odnosno da nije tačno da su naknade male. Naime, visina naknade određuje se prema tržišnoj vrednosti nepokretnosti koja se ekspropriše. Primera radi, ako se ekspropriše građevinsko zemljište, morate dobiti naknadu koja odgovara njegovoj tržišnoj ceni, a to može biti jako velika naknada.
U praksi, često se dešava da korisnik eksproprijacije vlasniku ponudi naknadu čija visina nije u skladu sa tržišnom. Do ovoga dolazi jer se predložena visina naknade određuje prema prosečnoj ceni kvadratnog metra koju poreska uprava koristi radi utvrđivanja poreza na imovinu, a ova visina je često i značajno niža od prave tržišne vrednosti. U takvoj situaciji, najbolje je odbiti predlog za zaključenje sporazuma o visini naknade i u postupku pred sudom, uz pomoć veštaka odgovarajuće struke, dokazati pravu vrednost nepokretnosti.
6. Koliko traje postupak eksproprijacije?
Dužina trajanja postupka eksproprijacije zavisi pre svega od toga da li prihvatite ili ne prihvatite ponudu o visini naknade koju ponudi korisnik eksproprijacije.
Ako se ova ponuda prihvati, ceo postupak uglavnom traje nekoliko meseci. Ako se ponuda ne prihvati, postupak može potrajati i nekoliko godina jer o visini naknade odlučuje sud. Iako nekoliko godina može delovati kao dug period, u nekim situacijama se i te kako isplati biti strpljiv i voditi postupak, jer na kraju možete ostvariti naknadu koja je i nekoliko puta veća od prvobitno ponuđene.
7. Koja prava imate kao vlasnik u postupku eksproprijacije?
Pre svega imate pravo da učestvujete u postupku eksproprijacije. Ovo podrazumeva da imate pravo da vas opština pozove na usmenu raspravu koja se održava pre donošenja rešenja o eksproprijaciji i da se na toj raspravi, ako želite, protivite sprovođenju eksproprijacije.
Zatim, imate pravo da, u slučaju kada se vrši eksproprijacija samo jednog dela nepokretnosti (na primer, kada se oduzima samo jedan deo njive), zahtevate da se ekspropriše i preostali deo nepokretnosti. Ovo možete zahtevati ako smatrate da nemate ekonomski interes da koristite preostali deo nepokretnosti (na primer, da je neisplativo obrađivati samo preostali deo njive).
Na kraju, a to je ono što ljude najviše i zanima, imate pravo da zahtevate da dobijete pravičnu naknadu za eksproprisanu nepokretnost, odnosno da dobijete naknadu u visini tržišne vrednosti vaše nepokretnosti. Ako niste zadovoljni ponuđenom visinom naknade, imate pravo da ponudu odbijete i da odluku o visini donese sud. U najvećem broju slučajeva, stranke i uspeju sa ovim zahtevom, a često se može desiti da naknada koju dosudi sud bude nekoliko puta veća od prvobitno ponuđene.
Radi ostvarivanja svih gore navedenih prava, može vam pomoći advokat za nekretnine. Advokat će proučiti dokumentaciju na osnovu koje se sprovodi eksproprijacija, utvrditi da li je predlog za eksproprijaciju uredan, izjaviti žalbu protiv rešenja o eksproprijaciji ili pak zastupati vas u postupku pred sudom osporavajući visinu naknade koja je prvobitno data.
8. Šta prvo uraditi ako dobijete rešenje o eksproprijaciji?
Kada primite rešenje o eksproprijaciji, prvi korak je da detaljno pročitate rešenje, da utvrdite da li se radi o potpunoj ili nepotpunoj eksproprijaciji, da li rešenje sadrži sve zakonom propisane elemente te da li ima mesta da se to rešenje ospori. Zatim, kada primite ponudu, treba je pažljivo razmotriti i utvrditi da li je vaša nepokretnost pravilno kategorisana (na primer, da li je građevinsko zemljište tako kategorisano, a ne kao poljoprivredno zemljište koje ima nekoliko puta manju vrednost), odnosno razmotriti da li vam je ponuđena tržišna vrednost.
U praksi, mnogi vlasnici prave grešku jer odustaju od prava na žalbu protiv rešenja o eksproprijaciji ili prihvate ponudu koju je dao korisnik eksproprijacije, smatrajući da u ovom postupku ne mogu ništa da urade. Konsultovanjem advokata za nekretnine koji bi proučio vaš slučaj možete pravovremeno reagovati i time zaštititi svoja prava.
9. Advokat za eksproprijaciju – kada vam može pomoći?
Advokat za eksproprijaciju može vam pomoći već od trenutka kada dobijete poziv opštine, predlog za eksproprijaciju, rešenje o eksproprijaciji ili ponudu naknade. U praksi je naročito važno provjeriti da li je javni interes pravilno utvrđen, da li je predlog uredan, da li je nepokretnost pravilno kategorisana i da li ponuđena naknada odgovara tržišnoj vrijednosti.
Ako postoji osnov za osporavanje rešenja ili ponuđene naknade, pravovremena reakcija može značajno uticati na zaštitu vaših prava i konačan iznos naknade.
